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直流屏业委会权力太大一手遮天怎么办?-老安问答

105 全部文章 | 2015年07月05日
业委会权力太大一手遮天怎么办?-老安问答

老安,资深财经编辑,涉猎广泛勤于思考,为人正义看事明白,一针见血回答犀利。您的问题请发公众号消息,老安尽量回答。
本公众号问答及文章均为老安原创,侵权必究!
【问题:业委会权力这么大,业主意见又听不进去,咋办?】
厦门刘先生问:本小区今年物业费涨了,业主们不管是此前赞成涨价的还是不赞成的,到了涨价已成定局这一步,都希望物业服务能因此得到提升。有业主提出,要保证物业服务质量切实提升,关键是物业服务合同的签订,合同里,应该规定物业服务不达标的罚则,并给予全体业主监督物业服务的监督权,业主发现物业服务不达标事项,经业委会查明属实的,应在处罚物业公司的同时,给予业主金钱奖励。
现在,业委会已经和物业公司签订了今年的物业合同,合同里物业服务不达标的罚则非常轻描淡写,对物业服务达标没有实际威慑力,也没有业主发现服务不达标给予奖励的规定。相反,反倒处罚业主的规定不断加码,比如业主未按时交纳物业费的违约金:2015年不收违约金,2016年收每天万分之三,2017年变成了每天千分之一。另外,合同规定业主要在每个季度首月10日前,交清当季度的全部物业费也很不合理,一些业主说:怎么还没有服务就要交费了?
请问:业委会的权力这么大,业主的意见又听不进去,该怎么办?
老安回答
在现行制度下,业委会的定位是业主大会的执行机构。可现实是,业委会已经无所不能,不但是执行机构,还可以通过多种手段决定业主大会的举行和结果,小区的规约、物业合同条款等,都是业委会说了算。业委会的权力非常大,且又不受监督(所谓业主可以监督实际上完全落空),很容易和物业结成利益共同体,也很容易以小区业主的名义塞进业委个人的私利。限制业委会的权力,实行业主代表制度,让业主代表会议唱主角而不是业委会一手遮天,很有必要!
老安将创立业主代表制度的想法,发布在多个业主微信群里讨论,反响热烈,出现多种声音碧桂园bip,先结合讨论情况,以问答方式撰文于下:

问:业主代表会议容易让人误解为业主大会,会不会违反关于重大事项必须业主大会通过的法律规定?
老安回答:业主代表制度不取代业主大会,不承担业主大会任何职能,而是承担业委会的部分职能。除法律规定必须召开业主大会表决的重大事项以外的重要事项,本应由业委会表决,现在改由业主代表大会表决。说白了,就是缩小业委会的权力,因为业委会被操控、不代表大多数业主利益的情况很普遍。
问:物权法没有业主代表大会一说,业主代表大会澡堂服务员,不属于法律行政法规层面的制度设计,业主代表制度有法律依据吗?
老安回答:法律不可能规定好所有事项,不可能设计好人们的每一步行动规范,比如不会规定人们走路该先迈左脚还是先迈右脚。再比如个人能否开设微信公众号,也是没有法律规定的,但现在不是很流行吗?对于个人来说,法无禁止即可行,也就是说,你的行动只要不违法就可以了。
小区业主是一个自治组织,在不违反法律的情况下,有权制定自己的规约制度,只要在自治组织的大会上通过,就在该自治组织内具有法律效力。
也就是说,小区业主大会通过,就是业主代表制度的法律依据。
问:业委会只能执行业主大会的决议,其他的权力也好,决定也好,损害业主利益的,业主都可以行使撤销权。业主依据物权法行使撤销权,业委会就受限制,业主不行使撤销权,业委会就不受限制。也就是说周晋进,业主只要用好撤销权就可以了,不必要再设立业主代表制度。
老安回答:一些法律人动不动就想到打官司,认为打官司可以解决一切事情。撤销权为何少人用?太难!现有监督制度为何没人用?难度大的缘故!做事情,首选最简单最有效的,才是高手!打官司毕竟不及时。现在法院案件多,很多半年都结不了案,加上二审,拖到一年两年也正常。打官司是效率很低很低但又很费力的方法,是万不得以才用的,一个小区一辈子打一次针对业委会的官司,倒是可以!
问:有人说,当今不光业委会没监督,业主大会也没监督天宫律舞,结论从何而来?物业管理条例里的业委会决定有侵犯业主权利的决议,可由街道或者法院撤销。这不是监督是什么月上重火?与其说没有监督,不如问责街道和法院还来得实在,有监督权的不监督,有撤销权的不撤销,到底是有制度还是没有制度?现有的制度没有人去维护,却总想改变制度。改变了条款又怎么的?难道中国的物业管理问题是业委会搞乱的?是先大规模出了物业管理问题再有业委会制度,还是先有了业委会制度导致了大规模的物业问题?
老安回答:我举个例子吧:在一条大河的岸边,因为没有护栏,常有人掉下河。于是,有关部门在岸边设了救生圈和口哨。可是还是有人掉下河,反映到有关部门,有关部门回复:我们已经提供了救济手段了呀!说这个,是想说明,事前防范远胜于事后救济!业主代表代替业委会部分决策,就是事前预防,而那些监督、诉讼,都是事后救济!
另外,业主代表制度也并没有否定业委会制度,而是与业委会制度同时施行,只是把业委会的一部分决策职能划拨给业主代表会议而已。
问:业委会的决策职能还不是业主大会授权的,有了业主大会把关,还需要业主代表会议吗?
老安回答:业委会的决策职能是业主大会授权的么?是,但这里有点绕,步骤是这样的:业委会(或筹备组)先设定哪些职能可通过业主大会授予业委会军烨,然后让业主表决,然后通过,然后业委会获权。大家都知道,现在,柴鸥绝大部分提交到业主大会的议题都能通过,所以实际上是:业委会或筹备组授权给业委会,也就是自己给自己授权,业主大会的监督职能严重弱化,基本上沦为摆设。
另一方面,业主大会授权给业委会的决策,是很宏观的,具体措施还是业委会自己拿主意,很多问题,比如物业合同条款、公维金的使用、公共收入的分配,都是容易塞进私货的环节。这些事情交给业主代表会议表决,比业委会十几个人表决,要可靠得多。
问:直接扩大业委会,增加业委会委员的人数,不是比另设业主代表更直接?
老安回答:我的设想是,有了业主代表制度以后,小区议题的设定权仍然归属业委会,议题先在业委会酝酿讨论,需要表决的时候,再召开业主代表大会表决。人太多,每人一个主意,不利于议题的讨论,所以不宜直接增加业委人数。而且,很多地方还规定了业委职数,不好突破。这也就是民主集中的结合吧李国铭!
问:设立业主代表制度要削业委会的权,业委会不答应怎么办?
老安回答:经过在多个微信群的热烈讨论,我觉得,业主代表制度是一个好制度,不牵涉到修改现行法律规定,是业委会制度的完善,是在现行制度框架内改善业委会权力过大弊端的比较简单有效的方法。直流屏
该制度实行起来虽有一定难度,但如果在业委会成立前或换届时进行,并规定筹备组不参选业委翘嘴红鲌,只要能顺利提交到业主大会打伞树蛙,获业主大会通过的成功率很高。如果有阻力,也应该发动业主团结起来共同推动前缘席慕容。不想谋私利的业委会,是会热烈欢迎业主代表制度的,因为削了权,也就意味着减轻了责任。
问:小区有了业主代表制度以后,还需要设立监事会吗?
老安回答:我觉得可以并行,业主代表制度是事前预防,监事会负责事后监督。物业管理师章成圣有一篇文章,题目叫做《三权制衡,保障业主共管物权》,本公众号经授权今天一并发表,大家可以阅读参考。
问:很多业主不愿意被代表,他们希望自己行使权利,发出自己的声音,表达自己的意愿,咋办?
老安回答:这可以解决,规定“愿意当代表的业主都可以当代表,不受名额限制”就可以了。
问:那你觉得业主代表占全部业主的比例多少合适?
老安回答:我觉得至少要达到十分之一以上,这样才有代表性。至于是否限制名额,是否设上限,我觉得可以根据小区业主的意愿来确定,强烈要求不被代表的,我认为应该允许成为业主代表。
问:你觉得哪些事项应该交由业主代表会议表决?
老安回答:这个可以通过征求小区业主的意见来确定,但我建议将以下事项交由业主代表会议表决:
小区的物业服务合同;
大额公维金开支(比如1万元以上);
小区公共收益的分配;
小区公共设施的经营与不经营;
业委会的年度财务报告;
年委会的年度工作规划;
10%以上业主签名要求业主代表表决的事项;
推举业委会换届筹备人员;
其他重要事项。
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物业管理师章成圣《三权制衡,保障业主共管物权》摘录
(全文另篇发表在本公众号)
业主委员会、业主监事委员会及业主代表会相互独立,相互制约。业委会委员与监事会委员和业主代表会代表的不能相互兼任。业主大会委托给业委会的权力应比业主代表会小一些,因为业主代表的数量多,代表性和广泛性更强,更能代表业主意愿。所有业主委员会提出的议案及决议,必须在3日内抄送到每一位监事委员会委员和每一位业主代表。业主监事委员会可以调查全部的业主委员会工作和物业服务企业服务的所有细节,业委会和物业服务企业必须支持和配合。对于业主委员会或业委会委员的任何违法违规、腐败、不作为等行为,监事委员会都可以通过监事委员会主任或过1/3委员书面联名提起弹劾,由业主代表过2/3同意通过有效,免去业主委员会主任的委员资格或相关业主委员会的委员资格。业主监事委员会也可以对业委会提出的任何议案或做出的任何决定,通过监事委员会主任或通过1/2委员书面联名提出反对,由业主代表会议的业主代表过2/3同意通过有效。
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